第36回定時株主総会事前質問と回答
Q
今期も金利が上がっていくと思いますが、どれ位上昇を金利に織り込んでいるのでしょうか。
A
金利は、政策金利が数回利上げされるシナリオを計画に織り込んでいます。
なお当社は、同業他社に比べて在庫の回転日数が短いこと、実需用の不動産であることから、影響は限定的であると判断しています。インフレによる単価上昇も想定されますが、これに伴う利益増加は織り込んでいません。
また、住宅ローン金利の上昇は、お客様の購買意欲に影響しますが、諸外国に比べ未だ金利は低く、賃金のベースアップも進んでおりますので、この水準での金利上昇であれば、影響は少ないと考えております。
なお当社は、同業他社に比べて在庫の回転日数が短いこと、実需用の不動産であることから、影響は限定的であると判断しています。インフレによる単価上昇も想定されますが、これに伴う利益増加は織り込んでいません。
また、住宅ローン金利の上昇は、お客様の購買意欲に影響しますが、諸外国に比べ未だ金利は低く、賃金のベースアップも進んでおりますので、この水準での金利上昇であれば、影響は少ないと考えております。
Q
資材不足は問題ないと言う事ですが、今でも変わりないですか。
A
当社は、主要な仕入先と１～３ヶ月の建築部資材の供給に関する覚書を締結し、建設現場の工事が滞らないよう策を講じております。
また、３～６ヶ月先の予測発注や、調達先の分散化が進んでいるため、現時点で資材不足による遅延等は生じておりません。
このような施策により、現時点において当面における住宅供給に関する懸念はありません。
今後も先行発注やサプライチェーンの分散化により、リスク低減に向けて取り組んでまいります。
また、３～６ヶ月先の予測発注や、調達先の分散化が進んでいるため、現時点で資材不足による遅延等は生じておりません。
このような施策により、現時点において当面における住宅供給に関する懸念はありません。
今後も先行発注やサプライチェーンの分散化により、リスク低減に向けて取り組んでまいります。
Q
今期の予想は保守的ですが、かなり保守的なのでしょうか。
A
当社グループの事業の大部分が実需用の不動産であり、保有する棚卸資産の数量や建築の進捗状況、および受注残に基づいて計画を策定しております。
また、想定される一定の事業リスクも予め織り込んでいるため、保守的な計画に見える側面はございますが、根拠に基づいた堅実な数値を算出しております。
なお、外部環境の著しい変化等により、予想と異なる結果になる場合がありますのでご承知おきください。
また、想定される一定の事業リスクも予め織り込んでいるため、保守的な計画に見える側面はございますが、根拠に基づいた堅実な数値を算出しております。
なお、外部環境の著しい変化等により、予想と異なる結果になる場合がありますのでご承知おきください。
Q
オーストラリアの売り上げは利益に貢献してるのでしょうか、今から貢献するのでしょうか。
A
豪州での住宅用地開発事業は、持分法適用会社を通じて行っているため、当社グループの売上高は計上されませんが、持分に応じた投資損益として利益に反映されます。当期より物件の引渡しが本格化するため、今後は利益面での貢献を見込んでおります。
また、新たに設立した建築会社（KINTEGRA LIVING PTY LTD）は連結子会社となるため、連結売上高・利益の双方に貢献します。なお、同社において本格的な引渡しが開始され、業績に寄与するのは来期からの見込みです。
また、新たに設立した建築会社（KINTEGRA LIVING PTY LTD）は連結子会社となるため、連結売上高・利益の双方に貢献します。なお、同社において本格的な引渡しが開始され、業績に寄与するのは来期からの見込みです。
Q
アメリカに本格進出する際には、増資などで資金調達するのでしょうか。
A
米国事業はマーケットリサーチの段階は終了し、新たな取り組みに向けてチャレンジしており、具体的には、テキサス州で事業を展開する現地地場企業と事業提携を行っております。
なお、現時点では米国での事業拡大を理由とした増資ほか、資金調達の具体的な計画はございません。M&A等の資金調達が必要になった際には、その時点の財務状況に応じて最適な手段を検討してまいります。
なお、現時点では米国での事業拡大を理由とした増資ほか、資金調達の具体的な計画はございません。M&A等の資金調達が必要になった際には、その時点の財務状況に応じて最適な手段を検討してまいります。
Q
自己資本比率が低いのが気になります。２５〜３０%を目指すとの事ですが、時期とか定めてますか。
A
総資産に占める有利子負債の比率は約６割になりますが、用途の大部分は分譲住宅の用地取得になります。分譲住宅事業は、実需用であること、回転日数を短くコントロールしていること、LTV（棚卸資産に対する有利子負債の割合）を一定水準以下に制限していることからリスクは低く、資金効率を最大化する方針としています。
一方で、アパート・収益不動産事業や、マンション事業など、相対的に回転日数の長い事業を拡張していきますので、この進捗度に併せて、自己資本比率を高めていく方針です。
一方で、アパート・収益不動産事業や、マンション事業など、相対的に回転日数の長い事業を拡張していきますので、この進捗度に併せて、自己資本比率を高めていく方針です。
Q
セグメント別の利益を見ると、その他の事業が一番利益率が高いですがここにもう少し力を入れた方がいいのではないでしょうか。また、可能なら売り上げや利益が出てからでいいのでその他事業をもう少し細分化して記載してほしいです。
A
その他に含まれる各事業につきましては、進捗や成果に応じて継続的な投資を行っており、その結果として対前期売上高は＋70.5%、営業利益は＋116.7%と大幅に成長しています。
開示すべき報告セグメントに関しては、事業規模や重要性を勘案し、一定の水準を超えた事業から順次、開示対象としていく方針です。
開示すべき報告セグメントに関しては、事業規模や重要性を勘案し、一定の水準を超えた事業から順次、開示対象としていく方針です。
Q
今期で中期経営計画の２０２８年３月期に届きそうな勢いですが、今後巻き直した中期経営計画を発表する予定はありますか。
A
今期の業績は順調に推移しておりますが、先ずは現在掲げている中期経営計画の確実な達成を最優先と考えております。現時点で具体的な予定はありませんが、今後、見直しを行った際には、速やかに開示いたします。
Q
株価は市場が決めるのが前提ですが、これだけの成長性でperが７倍前後というのはどの様に思われますか。また中長期的な時価総額の目標はありますか。
A
公表している中期経営計画の確実な達成と、安定的な株主還元を行うことが、市場からの信頼（PERの向上）を高めることと考えております。
現在のPER水準や時価総額に関するコメントは差し控えますが、業績を拡大し、安定的な株主還元を継続することで、中長期的な時価総額の拡大に向けて取り組んでまいります。
現在のPER水準や時価総額に関するコメントは差し控えますが、業績を拡大し、安定的な株主還元を継続することで、中長期的な時価総額の拡大に向けて取り組んでまいります。
Q
二刀流戦略というものを打ち立てていますが、どういう内容でしょうか？
A
当社は分譲住宅事業と中古住宅再生事業の「二刀流戦略」を打ち立てました。
元々、分譲住宅事業を軸に急成長してきましたが、金利上昇やインフレにより新築の購入が難しくなる中、「二刀流戦略」は、当社のビジョンである「すべての人に持ち家を」を具現化するための重要な成長戦略となります。
大都市圏エリアでは、当社の分譲住宅事業のシェアがまだまだ小さいこと、所得の改善が進んでいることから、成長の余地は十分にあると考えています。
一方で、地方郊外エリアにおける購買層の動向をみますと、金利上昇の影響から、新築の購入を断念する層も増加しております。
そこで、地方郊外エリアは“中古住宅再生事業”により、購買層を拡大する戦略といたしました。
この二刀流戦略により、日本全国でエリア毎に最適な商品を供給できるため、企業価値をさらに向上させるとともに、当社のビジョンである「すべての人に持ち家を」を実現したいと考えております。
元々、分譲住宅事業を軸に急成長してきましたが、金利上昇やインフレにより新築の購入が難しくなる中、「二刀流戦略」は、当社のビジョンである「すべての人に持ち家を」を具現化するための重要な成長戦略となります。
大都市圏エリアでは、当社の分譲住宅事業のシェアがまだまだ小さいこと、所得の改善が進んでいることから、成長の余地は十分にあると考えています。
一方で、地方郊外エリアにおける購買層の動向をみますと、金利上昇の影響から、新築の購入を断念する層も増加しております。
そこで、地方郊外エリアは“中古住宅再生事業”により、購買層を拡大する戦略といたしました。
この二刀流戦略により、日本全国でエリア毎に最適な商品を供給できるため、企業価値をさらに向上させるとともに、当社のビジョンである「すべての人に持ち家を」を実現したいと考えております。